Aktuální cena nemovitostí je u nás pravidelným a vděčným tématem hlavních zpravodajských relací. A není divu. Ceny nových i starších bytů neustále stoupají a ve vybraných regionech je nárůst ceny vyšší meziročně i o 20 procent. Praha nyní neláme rekordy, co se týče procentuálního nárůstu. Ale pokud se zaměříme na přepočet absolutní ceny za metr čtvereční, drží si svou první příčku bezkonkurečně, a to dlouhodobě.
Proč jsou ceny bytů v Praze nevyšší
Že jsou byty v Praze nejdražší v republice, dnes nikoho nepřekvapí. Praha se však pomalu řadí i k dražším evropským metropolím. Dávno předstihla Bratislavu, Budapešť či Varšavu. Města ze střední či východní Evropy. To asi není velkým překvapením. Nyní se však v cenách vyrovná například i Madridu či Lisabonu a na dohled má Vídeň s Berlínem.
Investice do vlastního bydlení je považována za jednu z nejlepších. A tak cenu bytů v Praze žene nahoru zvýšená poptávka, která je nyní ještě podpořená levnými hypotékami. O byty mají zájem nejen mladé rodiny s dětmi, ale také řada investorů. A v Praze je podíl zejména zahraničních investorů poměrně významný. Počet tzv. investičních bytů loni odhalila pandemie Covidu-19. Zastavený cestovní ruch totiž zvýšil na inzertních portálech nabídky pronájmů menších pražských bytů o deset tisíc. Jak asi správně tušíte, šlo o byty, které byly před pandemií bez problémů pronajímány prostřednictvím Airbnb. Pro prodej těchto bytů se však rozhodlo pouze minimum majitelů.
Proč poptávka převyšuje nabídku
Aby ceny rostly, musí aktuální poptávka převyšovat nabídku. Proč není v Praze nabídka dostatečná? Zde je vysvětlení. Do Prahy se ročně přistěhuje asi 10 až 15 tisíc lidí, kteří musí někde bydlet. Nových bytů se však ročně dokončí pouze kolem 4 tisíc. To vytváří velký deficit. A to každoročně a již řadu let.
Skutečný počet obyvatel v metropoli již překročil 1,5 milionu a to přestože statistici nadále udávají, že Praha má 1 320 000 obyvatel. Studie založená na datech telefonních operátorů totiž ukázala, že v Praze (alespoň od pondělí do pátku) žije na 1 550 000 stálých obyvatel. Mnozí z těch, kdo se reálně přistěhují, si v Praze nenahlásí trvalé bydliště. Nemluvě o studentech. „Zejména mladí lidé si často nechávají trvalé bydliště u rodičů, dokud si v Praze byt jen pronajímají. Teprve při koupi bytu se stěhují do Prahy i úředně“, komentuje už léta trvající situaci Martin Satar z TIDE REALITY.
Bude cena bytů klesat?
Vzhledem k výše popsanému deficitu, nelze očekávat, že půjdou ceny bytů v Praze dolů. Pokud se začne více stavět, může se pouze zpomalit cenový nárůst. A žádné město, ani Praha, není nafukovací, je zde tedy omezený počet stavebních pozemků, který (i kdyby developeři sebevíc chtěli) neumožní postavit ročně desetitisíce nových bytů. Zatím tedy vše naznačuje, že i nadále bude poptávka převyšovat nabídku. Ale situace se snad začne pomalu zlepšovat.
V Praze se aktuálně staví několik velikých rezidenčních projektů s termínem dokončení v roce 2024. Jde například o atraktivní lokalitu na Žižkově v areálu bývalého nákladového nádraží, Smíchov City v Praze 5 a několik projektů ve Vysočanech a Hloubětíně, jako je třeba Tesla Hloubětín. Jde o větší projekty, kde se dohromady postaví více než 2000 bytů. Ani zde nenajdeme levné byty. V pražském Hloubětíně pořídíte byt 2+kk za 6,5-7 milionů korun a garsoniéru za 4,6-5 milionů. Cena 3+kk pak převyšuje cenu rodinného domu na okraji okresního města.
Ale protože rostou i samotné ceny stavebních materiálů a ceny práce, musí se i tyto vstupy promítnout v konečné ceně bytu. Pokles cen tedy patrně čekat nelze.
Ovlivní cenu bytů zvyšování úrokových sazeb ze strany ČNB?
Poptávku po vlastním bydlení může lehce oslabit Česká národní banka. A učinila k tomu první výrazné kroky, když v uplynulých měsících zahájila navyšování základní úrokové sazby. V listopadu dokonce překvapila rekordním navýšením o 1,25 procentního bodu.
Základní úroková sazba je silný nástroj ČNB, který se s odstupem času promítne prakticky do všech oblastí české ekonomiky. Nejrychleji se však projeví v úročení komerčních úvěrů i hypoték. Pomalu končí období, kdy šlo při šikovné fixaci získat na hypotéce úrok začínající dvojkou. Již příštím roce lze očekávat, že průměrná úroková míra hypotéčních úvěrů překročí 4 procenta.
Ani to však nemusí být pro pražský realitní trh katastrofou. „Pokud se růst cen zmírní anebo téměř zastaví, realitnímu trhu to jen prospěje. Díky pokračujícímu růstu mezd by v blízké budoucnosti znovu mohlo na vlastní byt dosáhnout více rodin. Pokud by ceny dál rostly současným tempem na úrovni 20 %, mohlo by naopak dojít k přehřátí a následnému poklesu cen. Zpomalení růstu cen teď naopak může trhu pomoci najít novou rovnovážnou úroveň“, doplňuje Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY.
